商業(yè)綜合體消防維保要求及流程

一、法律法規(guī)與標(biāo)準依據(jù)

1. **法律

• 《中華人民共和國消防法》

• 第十六條：要求單位按標(biāo)準配置消防設(shè)施，定期檢驗、維修，確保完好有效，并每年至少進行一次全面檢測，檢測記錄需存檔備查。

• 第三十四條：規(guī)范消防技術(shù)服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)，要求執(zhí)業(yè)人員具備相應(yīng)資格，對服務(wù)質(zhì)量負責(zé)。

2. 行政法規(guī)與部門規(guī)章

• 《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》

• 第八條：高層公共建筑的消防安全管理人需組織實施共用消防設(shè)施的維護保養(yǎng)。

• 第十條：高層住宅建筑的物業(yè)服務(wù)企業(yè)需定期檢測、維護消防設(shè)施，不具備自主維護能力的需聘請資質(zhì)機構(gòu)。

• 第三十二條：明確共用消防設(shè)施維修、更新費用的承擔(dān)方式。

3. 行業(yè)標(biāo)準

• 《建筑消防設(shè)施的維護管理》(GB 25201-2010)

• 規(guī)定值班、巡查、檢測、維修等工作的具體要求，包括每日巡查記錄、年度檢測備案等。

• 《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》、《自動噴水滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》

• 針對具體系統(tǒng)提出維護標(biāo)準，如探測器清洗周期、管網(wǎng)壓力測試等。

二、核心維保要求

1. 日常維護

• 值班與巡查

• 消防控制室：實行24小時值班，每班不少于2人，持證上崗；每2小時記錄一次設(shè)備運行情況。

• 巡查內(nèi)容：檢查消防設(shè)施電源、閥門狀態(tài)，確保處于正常運行位置；對關(guān)鍵閥門采取鉛封、標(biāo)識等限位措施。

• 設(shè)備檢查

• 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)：每日檢查主機電源、報警功能；每月測試遠程啟停功能；每年全覆蓋檢測探測器。

• 自動噴水滅火系統(tǒng)：每日檢查消防泵電源、水位；每周測試末端試水裝置；每季度檢查濕式報警閥組功能。

• 消火栓系統(tǒng)：每月檢查栓口靜壓、水帶完整性；每季度測試啟泵功能。

• 氣體滅火系統(tǒng)：每月檢查藥劑壓力、電磁閥功能；每年模擬聯(lián)動測試。

2. 定期檢測與維修

• 年度檢測：每年至少進行一次全面檢測，重點單位需向消防機構(gòu)備案，提交《建筑消防設(shè)施檢測報告》。

• 季度與月度任務(wù)：

• 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)：每季度完成25%的聯(lián)動測試；每月測試多線控制盤功能。

• 自動噴水滅火系統(tǒng)：每月測試安全泄壓閥；每季度檢查管道減壓閥。

• 故障處理：發(fā)現(xiàn)故障立即組織維修，停用超過24小時需報消防機構(gòu)備案并采取防范措施。

3. 特殊系統(tǒng)維護

• 防排煙系統(tǒng)：每月測試正壓送風(fēng)機聯(lián)動功能；每季度檢查防火閥、排煙閥。

• 應(yīng)急照明與疏散指示：每月測試照度及應(yīng)急轉(zhuǎn)換時間（≤5秒）。

• 消防電梯：每月測試迫降功能；每年聯(lián)合特種設(shè)備部門檢測。

三、備案與資質(zhì)要求

1. 機構(gòu)資質(zhì)

• 消防技術(shù)服務(wù)機構(gòu)：需取得《消防技術(shù)服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)證書》，從業(yè)人員需持注冊消防工程師、消防設(shè)施操作員等資格證書。

• 備案流程：維保合同簽訂后需向當(dāng)?shù)叵罊C構(gòu)備案，重大維修需重新檢測并備案。

2. 記錄管理

• 文檔要求：詳細記錄巡查、檢測、維修情況，填寫《建筑消防設(shè)施巡查記錄表》《維修記錄表》等，存檔備查。

• 報告提交：年度檢測報告需在年底前提交當(dāng)?shù)叵罊C構(gòu)備案。

四、法律責(zé)任

1. 未履行維保職責(zé)

• 行政責(zé)任：責(zé)令改正，處以5000元至5萬元罰款；逾期未改可責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)。

• 刑事責(zé)任：因重大過失導(dǎo)致火災(zāi)事故，構(gòu)成消防責(zé)任事故罪，追究刑事責(zé)任。

2. 機構(gòu)責(zé)任

• 技術(shù)服務(wù)機構(gòu)：出具虛假報告或未按標(biāo)準服務(wù)的，處以2000元至1萬元罰款，情節(jié)嚴重的吊銷資質(zhì)。

五、地方實施差異

1. 北京市

• 大型商業(yè)綜合體：每月進行一次單項檢查，每半年一次聯(lián)動檢查；高層公共建筑需設(shè)專職消防安全管理人員（至少1名注冊消防工程師）。

• 處罰力度：未按規(guī)定維保的，*高可處10萬元罰款。

2. 其他地區(qū)

• 天津市：人員密集場所每年全面檢測，工業(yè)場所每半年檢測諧波含量。

• 壽縣：強調(diào)消防控制室值班人員持證上崗，每日記錄設(shè)備運行狀態(tài)。

六、總結(jié)

商業(yè)綜合體的消防維保需嚴格遵循法律法規(guī)與技術(shù)標(biāo)準，通過日常巡查、定期檢測、及時維修確保設(shè)施完好，同時完成備案與記錄管理。未履行職責(zé)將面臨行政處罰甚至刑事責(zé)任，技術(shù)服務(wù)機構(gòu)亦需承擔(dān)連帶責(zé)任。地方實施中需結(jié)合當(dāng)?shù)丶殑t，如北京的嚴格頻次要求與天津的諧波檢測等。